Come scegliere l'impresa di pulizie per il condominio a Roma (guida per amministratori)

Questa guida è pensata per amministratori, consiglieri e studi di amministrazione di Roma e provincia che devono scegliere o rinnovare l'impresa per le parti comuni. Segue l'ordine pratico: conoscere bene il palazzo, verificare l'impresa, scrivere il capitolato, impostare i controlli, chiarire gli aspetti di sicurezza e preparare la documentazione per l'assemblea. Per il servizio vero e proprio, i riferimenti sono le pagine pulizie condomini e pulizie condomini a Roma.

Una premessa sulle regole: nel Lazio non c'è una norma regionale specifica, valgono le regole nazionali. Le citiamo dove servono, con il link alla fonte.

Partire dal palazzo: la scheda dello stabile

Ogni condominio è diverso, e a Roma le differenze sono forti. Un palazzo d'epoca del centro, di Prati o del Flaminio ha spesso scale in marmo o in travertino, androni con pavimenti storici, ringhiere da trattare con attenzione e cortili interni. I grandi complessi di Roma Est e Sud, come quelli del Tuscolano, del Collatino o di Torre Maura, hanno più scale, più ascensori, garage interrati e aree esterne ampie. Nei comuni della cintura, da Fiumicino a Guidonia Montecelio, da Pomezia a Ciampino, si trovano spesso palazzine con giardino, box e viali condominiali.

Prima di contattare le imprese conviene preparare una scheda dello stabile:

• numero di scale, piani e ascensori;
• superfici: marmo, travertino, graniglia, gres, legno, vetrate;
• aree esterne: cortili, viali, rampe, giardini, posti auto;
• locali di servizio: box e garage, cantine, locale rifiuti, locali tecnici;
• presenza di un portiere e suoi compiti;
• criticità note: alberi che perdono foglie e aghi, animali, punti in cui ristagna l'acqua, zone molto frequentate;
• orari e vincoli: quando passano i condòmini, quando si raccolgono i rifiuti, dove si può prendere l'acqua.

Con questa scheda il sopralluogo dell'impresa parte da informazioni corrette, e il piano che vi viene proposto corrisponde al palazzo reale.

Cosa controllare sull'impresa

Le verifiche sull'impresa sono il punto che più tutela l'amministratore. Sono poche e si fanno con documenti precisi.

Iscrizione e requisiti (L. 82/1994)

Le imprese di pulizia devono essere iscritte al Registro delle imprese o all'Albo delle imprese artigiane e avere i requisiti previsti dalla L. 82/1994. L'attività si avvia con una SCIA alla Camera di Commercio: per Roma, la scheda della CCIAA di Roma descrive il procedimento. Il documento da chiedere è la visura camerale aggiornata, da cui risultano le attività dichiarate.

Se nel servizio sono previsti interventi di sanificazione, verificate che l'attività risulti dalla visura e chiedete chi è il responsabile tecnico: per la sanificazione la legge richiede questa figura, per la sola pulizia e disinfezione no. La differenza tra le tre attività è spiegata nella guida pulizia, sanificazione e disinfezione: che differenza c'è.

Assicurazione

Chiedete una copia della polizza di responsabilità civile dell'impresa e verificate che copra le attività svolte nelle parti comuni: un pavimento rovinato, un vetro rotto, una persona che scivola su una scala appena lavata. Il vostro consulente o broker può dirvi cosa controllare nelle condizioni.

Personale in regola

Chiedete come è inquadrato il personale che entrerà nel palazzo e quali documenti l'impresa può fornire sulla regolarità contributiva. Con il vostro consulente decidete quali documenti acquisire e con quale periodicità.

Un referente che risponde

È il criterio che fa più differenza nel tempo. Chiedete chi è il referente dell'impresa per il vostro condominio, come si raggiunge, chi lo sostituisce, e come vengono gestite le segnalazioni che arrivano dallo studio o dai condòmini.

Prodotti e superfici

Chiedete l'elenco dei prodotti usati con le schede di sicurezza. Per le disinfezioni, la regola è: disinfettanti registrati o autorizzati, usati secondo l'etichetta (Ministero della Salute). Nei palazzi storici chiedete anche come vengono trattati marmo e travertino: alcuni prodotti acidi li rovinano in modo permanente.

Il capitolato delle parti comuni

Il capitolato è il documento che trasforma «le pulizie del condominio» in un servizio verificabile da chiunque, anche da un condòmino. Deve dire, zona per zona, cosa si fa e con quale cadenza.

Le zone da elencare

• Androne e ingresso: pavimento, portone, vetri, cassette postali, zerbini.
• Scale e pianerottoli: gradini, corrimano, ringhiere, battiscopa, finestre delle scale.
• Ascensore: pavimento della cabina, pareti, specchi, pulsantiere interne ed esterne, porte.
• Cortili e aree esterne: spazzamento, foglie, pozzetti e griglie visibili, rampe.
• Box e garage: corsie, rampe, angoli, ristagni.
• Locale rifiuti: pavimento, pareti lavabili, pulizia e disinfezione delle superfici, gestione degli odori, coordinamento con gli orari della raccolta.
• Vetri: portoni, vetrate dell'androne, finestre delle scale, con l'indicazione di quelli che si raggiungono solo con attrezzature particolari.
• Altri locali: portineria, sala condominiale, cantine, se previsti.

Ordinario e periodico

Separate le attività di ogni passaggio da quelle periodiche (vetri, lavaggi di fondo, trattamenti dei pavimenti, garage, cantine). Non c'è una frequenza fissata per legge: si decide in base a numero di scale e unità, passaggio di persone, presenza di portierato, animali, cortili e alberi.

Tabella indicativa. Le cadenze non sono obbligatorie e vanno tarate sul palazzo.

Le frequenze si definiscono con il sopralluogo, in base alle esigenze della struttura o dell'azienda. Lo stesso vale per i lavori particolari, come i vetri in quota o i trattamenti dei pavimenti: dipendono dalle esigenze del condominio e si concordano in quella sede.

Sanificazione e disinfezione: solo quando servono

In un condominio la pulizia ordinaria è il servizio principale. La disinfezione ha senso su punti precisi, come pulsantiere dell'ascensore, maniglioni, citofoni, corrimano e locale rifiuti, e sempre dopo la pulizia. Interventi di sanificazione possono servire in casi particolari, per esempio dopo un allagamento in cantina. Se una proposta include trattamenti con ozono o sistemi simili, chiedete come vengono applicate le cautele descritte nel Rapporto ISS COVID-19 n. 12/2021, documento tecnico nato durante l'emergenza: questi sistemi non si usano in spazi occupati. Diffidate di «sanificazione certificata» senza un documento preciso da vedere.

Come si controlla il servizio

Il capitolato serve a poco se poi nessuno verifica. Il controllo deve essere semplice, perché l'amministratore non può essere in ogni palazzo ogni settimana.

Registro dei passaggi

Un registro dei passaggi, cartaceo in portineria o in androne oppure digitale, con data, orario, operatore e attività svolte, è lo strumento più utile. Permette di rispondere ai condòmini con i fatti e di capire subito se un passaggio è saltato.

Sopralluoghi periodici

Un giro del palazzo con il referente dell'impresa, a cadenza concordata, serve a vedere insieme i punti critici e correggere il piano. Annotate cosa emerge e cosa viene corretto.

Segnalazioni dei condòmini

Stabilite un canale unico: le segnalazioni arrivano allo studio, che le inoltra al referente dell'impresa, che le chiude e lo comunica. Così si evitano telefonate dirette agli operatori e lamentele che si perdono.

Ferie e sostituzioni

Chiedete come vengono coperte ferie, malattie e assenze, e come vi viene comunicato il nome di chi entra al posto dell'operatore abituale. Nei palazzi con portiere è utile avvisare anche lui.

Avvisi ai condòmini

In bacheca vanno il nome dell'impresa, il recapito per le segnalazioni (quello dello studio o del referente) e gli eventuali interventi periodici che richiedono di liberare spazi, come garage o cantine.

Sicurezza e appalto: quando entra in gioco l'art. 26

Quando un'impresa lavora dentro un luogo, l'art. 26 del D.Lgs. 81/2008 chiede al committente di verificarne l'idoneità tecnico-professionale, di cooperare e coordinarsi sulle misure di sicurezza e, salvo le esclusioni previste, di elaborare il DUVRI, il documento sui rischi da interferenza.

Nei condomini l'applicazione dipende dal caso. Un esempio tipico è il condominio che ha lavoratori propri, come un portiere dipendente: qui il coordinamento tra condominio e impresa di pulizie diventa più rilevante. Non esiste una risposta valida per tutti i palazzi: fate confermare la situazione a un RSPP o a un consulente per la sicurezza, e conservate la documentazione insieme al contratto.

Se il palazzo ha o valuta un servizio di portineria, conviene ragionare su pulizie e portierato insieme, perché condividono spazi, orari e chiavi. Trovate il servizio nella pagina portierato condominiale e un approfondimento nella guida servizi di portierato a Roma: cosa include.

Cosa portare in assemblea o al consiglio

Quando la scelta dell'impresa va presentata ai condòmini, conviene arrivare con un fascicolo ordinato, che risponda alle domande prima che vengano fatte:

• la scheda dello stabile usata per il sopralluogo;
• la visura camerale dell'impresa;
• la polizza di responsabilità civile;
• il capitolato per zone, con attività ordinarie e periodiche;
• il nome del referente e il canale per le segnalazioni;
• le modalità di controllo: registro dei passaggi, sopralluoghi, gestione delle sostituzioni;
• la nota sul coordinamento della sicurezza, se il condominio ha un portiere o altri lavoratori.

Con questi documenti la discussione si sposta da «chi conosce chi» a «cosa farà l'impresa e come lo controlliamo».

Errori frequenti

Scegliere senza sopralluogo. Senza vedere scale, superfici, cortili e locali, il piano è generico e i problemi emergono dopo.

Capitolato a voce. Se le attività non sono scritte per zona, ogni contestazione diventa una discussione sulla memoria di qualcuno.

Nessun registro dei passaggi. Senza registro l'amministratore non può rispondere ai condòmini con i fatti.

Ignorare le superfici storiche. Nei palazzi d'epoca un prodotto sbagliato su marmo o travertino lascia segni che non si tolgono.

Dimenticare il portiere. Se c'è un portiere dipendente, la sicurezza e il coordinamento con l'impresa vanno chiariti con un consulente.

Accettare promesse vaghe. «Sanificazione certificata» senza documenti o trattamenti fatti con persone presenti sono segnali da approfondire.

Checklist per l'amministratore

• Ho preparato la scheda dello stabile: scale, ascensori, superfici, aree esterne, locali, portiere, criticità.
• Ho la visura camerale dell'impresa (L. 82/1994) e, se serve la sanificazione, so chi è il responsabile tecnico.
• Ho una copia della polizza di responsabilità civile.
• So come è inquadrato il personale e quali documenti acquisire, d'accordo con il mio consulente.
• Ho l'elenco dei prodotti con le schede di sicurezza e so come vengono trattati marmi e travertino.
• Il capitolato è scritto per zone, con attività ordinarie e periodiche.
• Sono previsti registro dei passaggi, sopralluoghi con il referente e un canale unico per le segnalazioni.
• So come vengono gestite ferie e sostituzioni.
• Ho verificato con un RSPP o consulente l'eventuale applicazione dell'art. 26 D.Lgs. 81/2008.
• Ho preparato il fascicolo per l'assemblea.

Conclusione: una scelta che si può spiegare ai condòmini

Scegliere l'impresa di pulizie per il condominio vuol dire poter spiegare, in assemblea, perché quella impresa e come la si controlla. Si parte dalla scheda dello stabile, si verificano visura, polizza e personale, si scrive un capitolato per zone, si impostano registro, sopralluoghi e segnalazioni, si chiarisce la sicurezza con un consulente. Con queste basi il servizio diventa verificabile da tutti.

Se state scegliendo o cambiando l'impresa per un condominio a Roma o in provincia, trovate il servizio nella pagina pulizie condomini a Roma. Poi richiedi un sopralluogo o parla con un referente dal modulo qui sotto: Gruppo FN SRL partirà dalla scheda del vostro stabile.