Pulizia, sanificazione e disinfezione: che differenza c'è (e cosa chiedere) per condomini, hotel e uffici a Roma

In questa guida trovate le tre definizioni spiegate in parole semplici, tre esempi concreti a Roma (un palazzo di Prati, un hotel vicino a Termini, un ufficio all'EUR), cosa spetta all'impresa di pulizie e cosa al manutentore degli impianti, come verificare un'impresa e quali documenti chiedere per iscritto.

Gruppo FN SRL, con sede in Via Po 102 a Roma, si occupa di pulizie, sanificazione e disinfezione per condomini, hotel, uffici e altre strutture a Roma e nel Lazio. Il quadro dei servizi è nella pagina servizi di pulizie.

Le tre definizioni di legge, in parole semplici

Il riferimento è l'articolo 1 del DM 7 luglio 1997, n. 274 (Gazzetta Ufficiale n. 188 del 13 agosto 1997), il regolamento che attua la Legge 25 gennaio 1994, n. 82 (testo su Normattiva) sulle imprese che svolgono queste attività.

Pulizia

La pulizia è l'insieme delle operazioni che rimuovono polvere, materiale non desiderato o sporcizia da superfici, oggetti e ambienti. È il lavoro che si vede: spazzare e lavare i pavimenti, spolverare, pulire vetri, sanitari, scrivanie, corrimano. Non promette nulla sui microrganismi: toglie lo sporco.

Sembra la parte "semplice", ma è la base di tutto il resto. Un disinfettante applicato su una superficie sporca lavora male, perché lo sporco lo ostacola. Per questo, in qualsiasi protocollo serio, prima si pulisce e poi, se serve, si disinfetta.

Disinfezione

La disinfezione è l'insieme delle operazioni che rendono sani gli ambienti distruggendo o inattivando i microrganismi patogeni. Si fa con prodotti specifici, i disinfettanti, che in Italia devono essere registrati come Presidi Medico Chirurgici oppure autorizzati come biocidi (ne parliamo più sotto), e che vanno usati secondo l'etichetta: diluizione, modalità di applicazione e tempo di contatto.

In pratica la disinfezione si concentra dove serve davvero: i punti toccati da molte persone (maniglie, pulsantiere, interruttori, rubinetti, telefoni condivisi), i bagni, le superfici dove si consumano cibi.

Sanificazione

La sanificazione, per il DM 274/1997, è l'insieme delle operazioni che rendono sani gli ambienti attraverso la pulizia e/o la disinfezione, oppure attraverso il controllo e il miglioramento del microclima: temperatura, umidità, ventilazione, illuminazione e rumore. È quindi un concetto più ampio degli altri due. Può comprendere pulizia e disinfezione, ma non coincide con "disinfettare tutto".

È il punto che crea più equivoci: molti pensano alla sanificazione come a un trattamento "più forte" della disinfezione. Per la legge, invece, sanificare vuol dire rendere sano un ambiente nel suo insieme, e una parte di questo lavoro riguarda l'aria e gli impianti, non le superfici.

Le tre attività a confronto

Sanificazione non vuol dire solo disinfettare: il ruolo del microclima

Se la sanificazione comprende anche ventilazione, umidità e temperatura, una domanda viene naturale: chi se ne occupa? Qui conviene essere chiari, perché è il punto in cui le aspettative si scontrano più spesso con la realtà.

Cosa spetta di solito all'impresa di pulizie

• pulizia di superfici, pavimenti, arredi, bagni, aree comuni;
• disinfezione dei punti di contatto con prodotti autorizzati;
• aerazione dei locali durante e dopo l'intervento, secondo le indicazioni del cliente;
• segnalazione al cliente di anomalie visibili (muffe, infiltrazioni, odori persistenti, ristagni).

Cosa spetta al manutentore degli impianti

• manutenzione di impianti di climatizzazione, ventilazione e trattamento dell'aria;
• pulizia o sostituzione dei filtri interni, interventi su canalizzazioni e unità di trattamento;
• regolazione di temperatura, umidità e ricambi d'aria;
• verifiche tecniche previste dal manuale dell'impianto.

Gli interventi su bocchette e griglie si valutano caso per caso, in coordinamento con il manutentore degli impianti.

Questa divisione è indicativa: dipende dalle esigenze della struttura o dell'azienda, si definisce in sopralluogo e poi si scrive nel contratto. Alcune imprese lavorano insieme a manutentori qualificati, altre no. Quello che conta è non lasciare zone grigie. Se in un capitolato c'è scritto "sanificazione" senza specificare cosa succede all'aria e agli impianti, quella parte rischia di non farla nessuno.

Tre esempi a Roma: un palazzo di Prati, un hotel vicino a Termini, un ufficio all'EUR

Un condominio d'epoca a Prati

Androne in marmo, scale in travertino, ascensore, cortile interno. Per le parti comuni, nella maggior parte dei casi, il servizio di base è la pulizia: scale, pianerottoli, androne, ascensore, vetri del portone. La disinfezione entra in gioco sui punti toccati da tutti, come pulsantiera dell'ascensore, maniglioni, citofono e corrimano, e nel locale dei rifiuti. Una sanificazione vera e propria ha senso in situazioni particolari, per esempio dopo un allagamento della cantina o con cattivi odori che non spariscono con la pulizia. Attenzione anche ai materiali: marmi e travertino non tollerano tutti i prodotti, e la scelta va fatta sapendo su cosa si lavora.

Per l'organizzazione del servizio nei palazzi: pulizie per condomini.

Un hotel vicino a Termini

Molti arrivi e partenze, camere che devono tornare pronte in poche ore, una hall sempre frequentata. Qui le tre attività convivono ogni giorno. La pulizia della camera è la base. La disinfezione riguarda i punti di contatto (maniglie, interruttori, telecomando, telefono, rubinetteria) e i sanitari. La parte di microclima, cioè aerazione, filtri e impianti di climatizzazione, è un tema di manutenzione che la direzione coordina con il proprio tecnico. Per l'organizzazione del servizio in struttura: pulizie per hotel.

Un ufficio all'EUR

Open space su più piani, sale riunioni, aree break, bagni condivisi. La pulizia ordinaria copre postazioni, pavimenti e bagni. La disinfezione periodica si concentra su maniglie, pulsantiere degli ascensori, stampanti, macchine del caffè e rubinetti. Una sanificazione si valuta, per esempio, alla riapertura di un piano rimasto chiuso a lungo o dopo lavori, e coinvolge anche chi gestisce l'impianto di climatizzazione dell'edificio. Per l'organizzazione del servizio in sede: pulizie per uffici e aziende.

«Igienizzazione», «sanificazione profonda» e altre parole da maneggiare con cura

Nel linguaggio commerciale circolano molte espressioni: igienizzazione, sanificazione profonda, trattamento igienizzante, pulizia sanificante. Il DM 274/1997 definisce pulizia, disinfezione e sanificazione, ma non usa il termine «igienizzazione». Non è un errore usarlo nel parlato, ma in un contratto o in un capitolato conviene chiedere sempre: concretamente, quali operazioni fate, con quali prodotti e su quali superfici?

Allo stesso modo, un prodotto può essere presentato come disinfettante solo se è registrato o autorizzato come tale (vedi la sezione sui prodotti). Un detergente "igienizzante" non è automaticamente un disinfettante.

Due formule da guardare con sospetto, chiunque le usi:

• «sanificazione certificata», se non c'è un documento preciso da indicare (quale certificato, rilasciato da chi, su cosa);
• promesse di eliminazione totale di virus e batteri: nessuna attività seria può garantire un ambiente "a rischio zero", tanto meno in spazi che tornano subito a essere frequentati.

Come verificare un'impresa di pulizie e sanificazione

Le attività disciplinate dalla L. 82/1994 si avviano con una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) presentata alla Camera di Commercio, e l'impresa deve essere iscritta al Registro delle imprese o all'Albo delle imprese artigiane con i requisiti di legge.

C'è però una differenza importante tra le attività:

• per pulizia e disinfezione, dal 2007 (art. 10, comma 3, del D.L. 7/2007) non è più richiesto il responsabile tecnico con i requisiti professionali del DM 274/1997;
• per la sanificazione quei requisiti restano: l'impresa deve avere un preposto alla gestione tecnica (responsabile tecnico) con titolo di studio, qualifica o esperienza attinenti.

La Camera di Commercio di Roma lo spiega nella sua scheda sui requisiti delle imprese di pulizia. In pratica, se state affidando una sanificazione, è legittimo chiedere una visura camerale aggiornata e verificare che l'impresa sia abilitata anche per quell'attività, non solo per la pulizia.

Per un'azienda o un hotel che affida il servizio dentro i propri locali c'è anche un altro passaggio: con l'art. 26 del D.Lgs. 81/2008 (testo su Normattiva) il committente verifica l'idoneità tecnico-professionale dell'impresa, coopera e coordina le misure di sicurezza e, nei casi previsti, elabora il DUVRI. Nei condomini l'applicazione dipende dal caso (per esempio se c'è un portiere dipendente): è un punto da verificare con un RSPP o un consulente.

Prodotti: PMC, biocidi, etichetta e schede di sicurezza

In Italia i disinfettanti si trovano in commercio in due forme: come Presidi Medico Chirurgici (DPR 392/1998, in regime transitorio) oppure come biocidi autorizzati ai sensi del Regolamento (UE) n. 528/2012. Il Ministero della Salute riassume il quadro nella pagina su biocidi e presidi medico chirurgici.

Per chi affida il servizio, la regola pratica è semplice: disinfettanti registrati o autorizzati, usati secondo l'etichetta. Questo vuol dire rispettare diluizioni, superfici su cui il prodotto si può usare e tempo di contatto, cioè quanto il prodotto deve restare sulla superficie per agire.

Cosa chiedere per iscritto all'impresa

• l'elenco dei prodotti usati per pulizia e disinfezione, con nome commerciale;
• per i disinfettanti, il numero di registrazione o di autorizzazione riportato in etichetta;
• le schede di sicurezza dei prodotti, da tenere a disposizione;
• le modalità d'uso previste (superfici, diluizioni, tempi di contatto, aerazione);
• eventuali tempi di rientro nei locali, quando il prodotto o la tecnica li richiede;
• come vengono riconosciuti e separati i materiali per bagni, cucine e altre superfici (per esempio panni di colore diverso).

Per chi lavora con enti pubblici c'è un riferimento in più: i CAM pulizie (Criteri ambientali minimi, DM n. 51 del 29 gennaio 2021, con correttivo del 24 settembre 2021), pubblicati dal Ministero dell'Ambiente. Sono obbligatori negli appalti pubblici. Per condomini, hotel e aziende private non sono un obbligo, ma possono essere un riferimento volontario di qualità su detergenti, formazione del personale e macchine.

Ozono, raggi UV e altre tecnologie: con quali cautele

Per la sanificazione si propongono spesso tecnologie come ozono, lampade UV, perossido di idrogeno nebulizzato, cloro attivo generato sul posto o vapore. Il documento tecnico di riferimento per le strutture non sanitarie è il Rapporto ISS COVID-19 n. 12/2021 (testo dell'Istituto Superiore di Sanità), che descrive questi sistemi insieme alle cautele d'uso. È nato durante l'emergenza: va letto come documento tecnico, non come obbligo attuale.

Le cautele, in sintesi pratica:

• alcune di queste tecniche non si usano in presenza di persone: ozono e UV, in particolare, vanno impiegati solo in locali vuoti, con accesso impedito durante il trattamento;
• prima del rientro serve un'adeguata aerazione e il rispetto dei tempi indicati;
• vanno seguite le indicazioni del produttore dell'apparecchio e quelle delle norme di riferimento;
• queste tecnologie non sostituiscono la pulizia: sulle superfici sporche il risultato è scarso.

Diffidate quindi di chi propone un "trattamento all'ozono" come soluzione rapida da fare mentre l'ufficio è operativo o mentre gli ospiti sono in camera.

E nel Lazio? Le regole sono quelle nazionali

Nel Lazio non c'è una norma regionale specifica, valgono le regole nazionali. Non risultano norme della Regione Lazio né indicazioni delle ASL romane dedicate in modo specifico a pulizia, sanificazione o disinfezione di condomini, uffici o hotel. Il quadro è quello descritto sopra: L. 82/1994 e DM 274/1997 per le imprese e le definizioni, regole su disinfettanti e biocidi, D.Lgs. 81/2008 per i luoghi di lavoro.

Su quest'ultimo punto, l'art. 64, comma 1, lettera d), del D.Lgs. 81/2008 (testo su Normattiva) chiede al datore di lavoro che luoghi, impianti e dispositivi siano «sottoposti a regolare pulitura, onde assicurare condizioni igieniche adeguate». Non fissa frequenze: quelle dipendono dal piano di ciascuna azienda, dall'uso degli spazi e dalla valutazione dei rischi.

Errori frequenti

Chiedere "una sanificazione" senza dire cosa ci si aspetta. Senza un elenco di aree, superfici e operazioni, due proposte non sono confrontabili.

Pensare che sanificare voglia dire spruzzare un prodotto. Senza pulizia preliminare e senza attenzione all'aria, l'intervento resta a metà.

Dimenticare gli impianti. Filtri e climatizzazione non sono compito di chi pulisce i pavimenti: vanno coordinati con il manutentore.

Usare tecnologie in locali occupati. Ozono e UV richiedono locali vuoti, aerazione e rispetto delle indicazioni del produttore.

Non verificare l'abilitazione. Per la sanificazione serve un responsabile tecnico: la visura camerale lo mostra.

Accontentarsi di parole come "certificata" o "totale". Chiedete il documento o la descrizione precisa dell'intervento.

Checklist: cosa chiedere prima di affidare il servizio

• È chiaro se mi serve pulizia, disinfezione o sanificazione, e su quali aree.
• Ho una visura camerale dell'impresa con le attività per cui è abilitata.
• Se affido una sanificazione, so chi è il responsabile tecnico.
• Ho l'elenco dei prodotti con le schede di sicurezza e, per i disinfettanti, la registrazione o l'autorizzazione.
• È scritto chi si occupa di aria e impianti (impresa, manutentore, entrambi).
• Se si usano ozono, UV o simili, sono scritti locali vuoti, tempi di rientro e aerazione.
• So come riceverò il resoconto dell'intervento: aree trattate, data, operatori, prodotti.
• Per uffici e hotel, ho verificato con l'RSPP gli adempimenti di sicurezza nell'appalto (art. 26 D.Lgs. 81/2008).

Conclusione: chiamare le cose con il loro nome

Pulizia, disinfezione e sanificazione sono tre attività diverse, con definizioni di legge precise. Chiamarle con il loro nome aiuta a scrivere un capitolato chiaro, a confrontare le proposte e a capire, a lavoro fatto, se l'intervento è stato quello concordato. Il resto lo fanno le domande giuste: quale impresa, abilitata per cosa, con quali prodotti, su quali aree, con quale resoconto.

Se gestite un condominio, un hotel o una sede aziendale a Roma o nel Lazio e volete capire quale intervento serve davvero, partite dalla pagina pulizie a Roma o dalla pagina dedicata al vostro ambito: condomini, hotel, uffici e aziende. Per sapere come impostiamo il lavoro: pulizie professionali e sanificazione, il nostro approccio. Oppure richiedi un sopralluogo con il form qui sotto: un referente di Gruppo FN SRL valuterà gli spazi e vi dirà cosa ha senso fare.